[법률 칼럼] 부동산 매매계약의 해제

  • 편집국 / 2020-12-04 17:22:53
▲ 법률사무소 호산/김호산 변호사/

객원 칼럼니스트 

[하비엔=편집국] 요즘 사람들을 만나면, 부동산은 빠지지 않는 화두 중 하나이다. 누구 집값이 몇 개월 만에 얼마가 올랐느니 하는 얘기도 자주 들려오고, 언론에서도 임대차3법, 재산세, 공공임대, 전세난, 종합부동산세, 대출제한 등 매일같이 부동산과 관련한 기사들이 쏟아진다.

아파트값의 가파른 상승으로, 계약을 체결해놓고도 잔금 치르기 전에 매매가가 또 상승하는 경우가 생기고, 이때 매도인들은 계약을 해제하고 나중에 더 비싸게 팔고 싶어 한다. 

 

반대로 매수인들은 당연히 계약을 유지하고 집의 소유권을 넘겨받기를 원한다. 이 과정에서 매도인과 매수인 사이에 계약 해제와 관련하여 다툼이 생기고 감정적인 문제로 나아가면서 각자의 공인중개사와 변호사들까지 갈등의 당사자가 되기도 한다.

사안마다 계약 체결에 이르게 된 경위와 그 계약 조건들이 모두 다르므로, 일괄적으로 법률관계가 어떻게 확정된다고 말하기는 어렵지만, 매매계약 해제와 관련한 기본적인 법리는 다음과 같다.

당사자들 사이에 매매목적물과 매매대금이 정해지고, 계약금과 중도금, 잔금 등 대금 지급 조건이 정해진 상태에서, 계약금만 지급된 상황인 경우라면, 민법에 따라 계약금은 해약금의 역할을 한다. 따라서 매도인은 계약금을 배액 상환하고서 계약을 해제할 수 있으며, 매수인은 계약금 반환받는 것을 포기하고 계약을 해제할 수 있다. 

 

중도금이나 잔금이 일부라도 지급된 상황이라면, 계약금 배액 상환이나 포기로 계약을 해제할 수 없고, 그 외 다른 계약 위반 사항 등이 있어야 계약 해제가 가능할 것이다.

그런데 가장 다툼이 심한 경우는 요즘 부동산 거래에서 많이 통용되는 ‘가계약금’만 지급되었을 경우이다. 가계약금만 돌려주면 계약을 해제할 수 있는지, 가계약금도 계약금처럼 해약금으로 볼 수 있는지 등 해석이 분분하다.

가계약이라고 하면 마치 정식 계약이 체결되지 않은 것처럼 보이지만, 당사자들이 가계약이라고 부르든 계약이라고 부르든 그 명칭과 상관없이, 당사자들 사이에 매매계약서의 작성, 매매목적물과 매매대금 지급 조건 등 매매계약의 본질적인 사항에 관하여 구체적인 내용들이 정해졌다면, 정식 계약이 체결된 것으로 볼 수 있다.

가계약금은 지급되었지만 정식으로 계약이 체결되지 않은 것으로 본다면, 매도인이나 매수인은 계약을 해제하고, 매도인은 지급받았던 가계약금을 반환하여야 할 것이다. 

 

그러나 정식 계약이 체결된 것으로 본다면, 계약금을 배액 상환하거나 계약금을 포기하여 계약을 해제할 수 있는데, 이때 계약금의 액수는 ‘가계약금’ 만큼이 아니라, 체결된 계약 내용에 따라 지급되기로 한 계약금 액수이다.

그렇지만 앞서 언급한 것과 같이, 개별 사안마다 사실관계가 모두 달라서, 부동산 가격 변동이 심한 때에는 이를 둘러싼 분쟁들이 계속 생긴다. 부동산 가격이 상승하는 것에는 여러 가지 이유가 있고, 그로 인해 파생되는 문제들은 향후 큰 흐름에서 정책적으로 해결될 문제들이겠지만, 당장에 직접적으로 계약 체결과 관련한 문제들을 책임지고 해결해야 하는 것은 개개인에 불과한 계약당사자들이다.

 

결국 지금으로선 당사자들이 묻지마 계약을 지양하고, 계약을 중개하는 전문가들도 갈등이 최소화될 수 있는 방향으로 적합한 조언을 해줌으로써 분쟁을 예방하는 수밖에 없을 것이다.

 

 

◈ 김호산 객원 칼럼니스트(변호사): 법률사무소 호산 대표변호사

  • 대한변호사협회 등록 가사법 전문변호사
  • 대구가정법원 전문가 후견인, 후견사무상담위원
  • 대구지방법원 파산관재인
  • 등기경매변호사회 이사
  • 대구지방법원 및 서부지원 국선변호인
  • 대구지방경찰청 외사자문협의회 위원

 

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