[법률 칼럼] 개정 주택임대차보호법의 주요내용

  • 편집국 / 2021-02-26 16:52:18
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▲법률파트너스 이룩 대표변호사 김호산
[하비엔=편집국] 작년 주택임대차보호법의 개정이 두 차례 있었고, 두 번의 개정 모두 임대인과 임차인의 계약 관계에 직접적으로 영향을 미치는 내용이 포함되었다. 

 

작년 한 해 주택시장에 많은 변동이 있었고, 주거 불안과 주거비 부담이 가중되는 경향이 나타났다. 이에 임차인들의 주거 안정을 더 강하게 보장하는 내용으로 주택임대차보호법이 개정되었다.

주요 개정 내용을 살펴보면 다음과 같다.

첫째, 임차인에게 계약갱신요구권이 신설되었다. 그 동안은 계약 종료 전 일정 기간 동안 임대인이나 임차인이 계약 해지 통보를 하지 않으면 계약이 갱신되는 묵시적 갱신만 있었다. 즉 임대인이나 임차인은 계약 해지 통보를 함으로써 계약을 갱신하지 않을 수 있었다.

그런데 이번 개정으로 임대인은 임차인이 임대차기간이 끝나기 전 일정 기간 중에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 임차인은 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있으며, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. 임차인은 임대인의 의사와 상관없이 최대 4년의 임차기간을 보장받은 셈이다.

임대인은 일정 사유가 있을 때에만 임차인의 계약 갱신 요구를 거절할 수 있는데, 임대인(임대인의 직계존속, 직계비속을 포함)이 직접 해당 주택에 거주하려는 때에도 계약 갱신 요구를 거절할 수 있다. 

 

다만 이에 대해서는 별도로 손해배상 조항까지 신설해두었기 때문에 임대인의 유의가 필요한 부분이다. 개정된 법에 따르면, 임대인이 실거주 목적으로 계약갱신을 거절한 후, 정당한 사유 없이 제3자에게 다시 임차를 준다면, 임대인은 계약갱신을 거절당한 임차인에게 일정 금액을 손해 배상해주어야 한다.

둘째, 계약을 갱신할 때 차임이나 보증금의 증액청구의 상한을 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액으로 하였다. 기존엔 대통령령에서 상한을 정하도록 하였는데, 이번에 해당 내용을 법에 명시하여, 앞으로는 위 상한을 수정하기 위해서는 국회에서 법을 개정하여야만 한다.

셋째, 계약 해지 통보 기간이 게약 종료전 2개월까지로 변경되었다. 기존법상 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지, 임차인은 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 상대방에게 계약 해지 통지를 하도록 되어있었다. 

 

그러나 통상 1개월은 임차인이 다른 주거 주택을 마련하거나 임대인이 새로운 임차인을 구하기에 충분한 시간이 아니라는 이유로, 이번 개정법에서는 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하도록 하였다.

다만 계약 갱신이 이루어진 이후에는, 갱신된 계약기간에도 불구하고, 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있고, 임대인이 통지받은 날로부터 3개월이 지나면 계약해지효력이 발생한다.

참고로, 위 내용들 중 계약갱신요구권에 관한 내용은 법 개정 전에 이미 체결된 임대차계약까지 모두 적용이 되는 반면, 계약해지 통보 기간 변경에 관한 내용은 개정된 법이 시행일(2020. 12. 10.) 이후에 신규로 체결되거나 갱신되는 임대차계약부터 적용된다.

주거 안정 확보라는 이유로 작년에 두 차례의 개정이 있었는데, 신설된 권리로 인하여 일선에서는 많은 혼란이 있을 것으로 예상된다. 법 해석과 적용을 둘러싸고 많은 다툼도 있을 것인데, 결국 최종 해석과 판단은 법원에서 이루어질 수밖에 없다. 

 

따라서 임대차계약과 관련하여 다툼이 예상되거나 계약 체결을 앞두고 예상되는 문제점들이 있다면 변호사 등 법률 전문가와의 상담을 통해 선제적으로 대처함이 좋을 것이다.

 

◈김호산 객원 칼럼니스트(변호사)법률사무소 이룩 대표변호사

  • 대한변호사협회 등록 가사법 전문변호사
  • 대구가정법원 전문가 후견인, 후견사무상담위원
  • 대구지방법원 파산관재인
  • 등기경매변호사회 이사
  • 대구지방법원 및 서부지원 국선변호인
  • 대구지방경찰청 외사자문협의회 위원

 

 

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