[법률 칼럼] 코로나와 상가건물 임대차보호법

  • 편집국 / 2021-05-31 10:56:26
▲ 법률파트너스 이룩 대표변호사 김호산
[하비엔=편집국] 코로나19 감염병으로 작년부터 국내 소비지출이 위축됨에 따라 자영업자들이 많은 어려움에 처하고 있다. 

 

또한, 영업정지, 영업시간 제한, 집합금지 조치 등으로 인해 매출이 급감한 업종들도 많다. 이러한 상가임차인들의 매출 급감으로 인해 임대료가 상가임차인들의 영업활동에 큰 부담이 되고 있는 실정이다. 


길을 가다보면 가게 앞 유리에 “코로나로 당분간 쉽니다”라는 안내문을 붙인 곳이 종종 눈에 띄는데 장사를 하지 못하더라도 상가임대차계약에 따라 임대료는 매월 내야한다. 계약이라는 것은 계약 기간이 종료되거나 해제되기 전까지는 계약 내용대로 이행할 의무가 있기 때문이다. 계약당사자들이 임의로 합의하지 않는 한, 사정 변경이 발생하였다고 해서 계약 내용의 변경을 요구할 수는 없다.

그래서 코로나19 사태 초반에는 ‘착한 임대인 운동’을 하면서 임대료를 인하할 경우 세액공제를 해주기로 하는 등 임대인들이 자발적으로 임대료를 인하하는 내용으로 계약을 변경하도록 유도하였다. 

 

그런데 코로나19 상황이 예상보다 길어지면서, 임대인들의 자발적인 참여만 바라기에는 당장 어려움에 처한 자영업자들이 너무 많아짐에 따라 상가임대차보호법을 개정하여 계약 내용을 변경할 수 있게 하였다.

코로나 상황에 맞추어 개정된 상가건물 임대차보호법의 주요 내용을 살펴보면 다음과 같다.

기존 법에 따르면 월세가 3개월치 미납에 이를 경우, 임차인은 계약을 해지당하거나 계약갱신을 거절당할 수 있으며, 권리금 회수 기회도 보장받지 못하게 된다. 임차인을 보호하는 여러 제도들은 기본적으로 임차인이 자신의 의무를 다한 경우에만 보장해주는 것이 원칙이다.

그런데 현 코로나 상황에서는 임차인의 잘못이 아닌 외부 환경의 변화로 매출의 급감 등으로 부득이 월세를 미납하게 되는 경우가 많이 발생하고 있기 때문에, 상가임대차보호법을 개정하여 한시적으로 법 시행일인 2020. 9. 29. 이후부터 6개월의 기간 동안은 미납한 월세가 있다고 하더라도 계약 해지, 계약갱신 거절, 권리금 회수 기회 박탈 등의 불이익은 입지 않게 된다. 

 

물론 월세가 면제되는 것은 아니기 때문에, 미납한 월세에 대해서는 추후 지급하거나 보증금에서 공제될 수 있다.

또한, 월세 등의 증감청구권 사유에 ‘제1급감염병 등에 의한 경제 사정의 변동’을 명시하여 상가임차인에게 가장 큰 고충이 되고 있는 임대료 부담을 완화하였다. 

 

그리고 제1급 감염병에 의한 경제사정의 변동으로 차임을 감액하고 그 후에 증액하는 경우에는 증액상한 5% 규정이 적용되지 않도록 하여, 5% 제한 상관없이 그 이상도 감액하고, 경제 사정 회복이 되었을 경우에는 곧바로 그 전의 수준 임차료를 다시 받을 수 있도록 하였다.

최근 법무부에서는 또 상가건물임대차보호법 개정안을 입법 예고하였는데, 그 내용은 감염병의 예방 및 관리에 관한 법률에 따라 3개월 이상 집합금지 또는 집합제한 조치를 받은 임차인이 중대한 경제 사정의 변동으로 폐업신고를 한 경우 임차인이 계약을 해지할 수 있다는 것이다. 

 

그 전까지는 폐업하더라도 계약 내용에 따라 임대료를 납부하여야 했으나, 위 개정안이 그대로 시행된다면, 임차인은 집합금지 등의 조치로 인해 폐업에 이른 경우, 해당 사업자 상가임대차계약을 해지할 수 있게 된다.

예기치 못한 감염병의 확산으로 많은 임대인과 임차인이 힘든 시간을 보내고 있는데, 개정되었거나 개정될 예정인 상가건물 임대차보호법의 주요 내용들이 임대인과 임차인 사이의 갈등을 줄여주고, 경제적 어려움을 덜어주기를 기대해본다.

 

 

◈김호산 객원 칼럼니스트(변호사)법률사무소 이룩 대표변호사

  • 대한변호사협회 등록 가사법 전문변호사
  • 대구가정법원 전문가 후견인, 후견사무상담위원
  • 대구지방법원 파산관재인
  • 등기경매변호사회 이사
  • 대구지방법원 및 서부지원 국선변호인
  • 대구지방경찰청 외사자문협의회 위원

[저작권자ⓒ 하비엔. 무단전재-재배포 금지]

속보