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| ▲이은형 대한건설정책연구원 책임연구원 |
[하비엔] 강남은 변함없이 한국의 부동산을 상징하는 단어이다. 강남은 때로는 기득권의 상징이, 때로는 선망의 대상이 되기도 한다.
이런 강남을 둘러싸고 한때 제시되던 한국 부동산 문제의 원인과 해법은 간단했다. 우선 투기 세력들이 강남의 부동산가격을 비정상적으로 왜곡시키면 그 여파로 서울과 수도권의 부동산이 따라 오르고 강남과 가까울수록 상승폭도 크다. 그러므로 문제의 근원인 강남의 거품 가격을 빼기 위해서는 부동산의 보유세를 강화하고 대출금리를 크게 올려야 한다는 주장이었다.
그런데 전 세계적으로 저금리 기조가 이어지면서 금리 얘기는 조용히 사라졌다. 국내에서 한때를 풍미했던 부동산폭락론을 현실화할 수 있는 핵심트리거가 미국의 금리 인상이었던 것을 감안한다면, 금리인상으로 부동산 문제를 풀자는 것은 경제 사안에 대한 개념 부족으로도 볼 수 있다.
저런 논리의 등장 배경은 세상에는 근원적인 절대 원리가 존재하므로 그것을 찾거나 따르면 문제가 해결된다는 암묵적인 전제인 것 같다.
하지만 안타깝게도 시장은 얇은 이론대로 움직이지 않는다.
반면에 보유세를 높이겠다는 시도는 꾸준히 지속하였다. 최근 다주택자들에 대한 종부세율을 높인 정부대책이 가장 가시적이다. 지난 몇 년간 공시지가의 현실화라는 조세 정의를 명분으로 공시가격이 꾸준하게 인상되었기에, 재산세와 종부세를 합산한 보유세는 이미 상당한 수준이다.
이에 대한 정부의 공식적인 입장은 종부세의 대상자가 전체 인구의 1% 수준으로 미미하다는 것이다. 하지만 이를 공동주택으로 한정해보면 전혀 다른 이야기가 펼쳐진다. 수치로 보면 지난 2018년에 14만여 가구였던 대상 주택이 올해는 역대 최대치인 30만 가구를 넘어섰다.
이들의 약 90%는 서울에 위치하고, 수도권까지 포함하면 구성비율이 98%로 뛰어오른다. 이번의 부동산대책의 대상이 주로 아파트라는 점에서는 사실상 서울을 겨냥한 세금으로 보아도 무리가 없다.
정부가 추진하는 1주택자에 대한 종부세율의 인상안도 추가과세라는 의도가 명확하다. 더군다나 증여세율도 함께 높이겠다는 것은 가족간의 증여까지 적폐로 간주하는 것 같다.
한편 얼마 전부터 강남권을 대상으로 토지거래허가제가 최초로 시행되었다. 여기서 짚어야할 것은 본래 이 제도가 기존 도심을 중점으로 만들어진 것이 아니라는 점이다.
예를 들어 어떤 개발계획이 발표되면 해당 지역의 토지거래량이 늘고 매매가격도 오른다. 그러면 토지보상금이 커지는 문제가 발생할 수 있으므로, 추후의 원활한 사업추진을 위해 동 제도가 한시적으로 적용된다. 때문에 관련 법령에는 도심지역에의 적용을 가능케하는 조항이 뒤에 위치한다.
부동산시장을 안정시키겠다는 선한 정책의도는 명백하지만 효과가 있을지는 미지수다. 실제로 토지거래허가 시행되자 오히려 인접지역의 호가가 오른 것이 이를 보여준다. 어찌보면 개발사업에서도 수용대상토지보다 길건너편에 투자하는 것이 효율적이라는 과거의 경험이 이번에도 적용된 셈이다.
이렇게 되면 토지거래허가제가 당초의 기대효과를 얻기 어려워진다. 이때 거래제한과 보유세 과세를 병행해야 한다는 의견이 더해진다면 동 제도의 적용기간은 자연스레 연장될 것이다.
이상을 종합하면 이미 보유세와 토지거래허가제를 결합해 강남 부동산에 적용하는 최초의 실험이 시작된 것으로 볼 수 있다. 강남권의 매매거래 자체를 제한하고 추후 1주택자까지 보유세를 중과하는 조치가 과연 서울의 부동산가격을 안정시킬지는 실로 흥미진진한 사안이다.
물론 세간의 예상은 긍정보다는 부정으로 기울어질 수도 있다. 그렇지만 문제해결을 위한 다양한 접근이라는 측면에서는 나름대로 의미 있는 시도가 될 것이다.
이은형 대한건설정책연구원 책임연구원
- 주요약력
공공기관 자문위원(부동산· 민간투자사업 등) 다수
건축· 경관· 도시계획위원회 위원 다수
도시· 공공· 디자인위원회 위원 다수
명예 하도급 호민관· 민간전문감사관
한국산업인력공단 출제위원 등
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