[법률 칼럼] 주의가 필요한 기획부동산 사기

▲법률파트너스 이룩 대표변호사 김호산

[하비엔=편집국] 최근 청계산에 위치한 한 임야 필지의 소유자가 4,800여명에 달한다는 보도가 있었다. 33개의 기획부동산 법인이 땅을 매입하여 지분을 쪼개고 쪼개어 사람들에게 판 것이다.

이 사건에서 기획부동산 법인들은 평균적으로 매입가의 6.5배에 달하는 가격에 지분을 팔았다고 한다. 기획부동산 사건들은 사기를 입증하지 못하는 경우가 많은데, 다행히 이 사건은 사기 혐의가 인정되어 관련자들이 실형이 확정되었거나 형사 재판이 진행 중에 있다.

토지를 싸게 사서 비싸게 파는 것은 전통적인 투자 방법 중 하나이기 때문에, 토지를 사고, 파는 일반적인 거래행위가 사기 범죄가 되기 위해서는 판매자의 기망행위가 반드시 필요하다.

그런데 어느 토지이든 주위 토지에 오래된 개발계획 하나쯤은 있기 마련이고, 판매자가 그런 개발계획들을 얘기하며, “그래서 이건 개발 호재가 있는 토지”라고 설명하였을 때, 구매자를 속였다고 할 수 있을지 애매한 것이다.

결과적으로 땅값이 오르지 않았을 때, 그것은 구매자의 투자실패이다. 그런데 구매자의 투자실패가 곧바로 판매자의 사기로 이어질 수는 없다. 이러한 이유로 많은 기획부동산 피해자들이 기획부동산 법인의 임직원들을 고소하더라도 사기로 처벌하기가 쉽지 않다.

나아가 요즘 기획부동산 법인들은 보이스 피싱 조직처럼 대표자가 누구인지 알기 어렵다. 바지사장을 내세우는 것은 기본이고, 법인의 직원들은 본인들도 속아서 지분을 매수한 피해자들인 경우가 많다. 따라서 관련자들이 사기죄로 처벌을 받아도 정작 돈을 가져간 배후를 알지 못하여 제대로된 피해 변제는 받지 못하는 경우도 생긴다.

결국, 피해를 당하지 않기 위해서는 토지 지분 투자를 결정하기 전에 여러 가지를 살펴보고 주의하는 것이 최선이다.

개발계획 등의 호재를 언급하는 경우, 관련 자료를 서류로 요구하여 받아두고, 관할청에 해당 계획이 존재하는지, 위조된 서류는 아닌지 살펴보아야 한다.

그리고 매수할 땅이 모르는 지역에 위치한다면 반드시 방문하여 실제 땅 위치를 확인하고, 기획부동산 법인에서 설명하는 내용과 일치하는지 확인하는 것이 좋다.

나아가 법인에서 실제로 땅을 보여주겠다고 하는 경우에는, 기획부동산 직원이 가자는 곳으로 무조건 따라가기 보다는, 네이버, 다음과 같은 포털사이트 지도를 이용하여, 정확한 땅 위치를 보고 찾아가는 것이 좋다.

또한, 매수할 땅의 부동산 등기사항 증명서를 반드시 열람해보아야 한다. 부동산 등기사항 증명서는 누구나 인터넷등기소 또는 가까운 등기소에서 열람 가능하다.

요즘은 실거래가 신고를 하기 때문에 등기사항 증명서에서 기획부동산 법인이 땅을 언제, 얼마에 매입하였는지 확인할 수 있다. 기획부동산 법인이 땅을 매입한 시기와 그 매매가를 살펴보고, 법인이 매입한 가격과 본인이 매수하게 될 가격의 차이가 크게 난다면 주의를 기울여야 할 것이다.

◈김호산 객원 칼럼니스트(변호사)법률사무소 이룩 대표변호사